잡다한 용어사전 :: 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 이란 ?

안녕하세요. 잡다한 용어사전입니다. 집을 매매하시려고 한다면 꼭 한 번은 짚고 넘어가야 할 용어들이 있습니다. 바로 주택담보대출과 LTV, DTI, DSR인데요. 요즘 7월 부동산 정책부터 LTV 완화하고 DSR은 규제하겠다는 내용의 뉴스도 많이 나오고 있고, 부동산 시장 관련 뉴스에서도 자주 등장하는 용어입니다. 오늘의 잡다한 용어사전에서 다룰 내용은 주택담보대출, LTV, DTI, DSR입니다.

 

 

주택담보대출이란?

주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 해서 대출을 해준다는 것 입니다. 요즘에는 줄여서 "주담대"라고 부르죠. 일반 신용대출과는 다르게 '집'을 보증으로 받기 때문에 훨씬 대출이 잘 나온다는 장점이 있습니다. 

 

LTV (Loan to Value Ratio) ?

LTV란 Loan to Value Ratio의 약자로 주택 담보 가치 대비 대출 비율로, 은행이 주택을 담보로 대출을 진행할 때 주택 가격과 LTV 비율에 따라 최대 가능 대출 금액을 산출하게 됩니다.

 

 LTV 비율은 지역마다 다르며 최소 40%~ 최대 70% 수준입니다. 여기서 LTV비율이 40% 라면 시가 1억 원짜리 아파트의 40% 즉 4천만 원까지만 대출이 가능하고, 2억짜리 아파트면 8천만 원까지 가능하다는 내용입니다. 즉, LTV 비율이 올라가면 자산가치 비율이 올라가 대출 한도가 증가하고, LTV를 내리면 자산가치 비율이 낮아져 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

 

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치

 

DTI(Dept to Income) ?

DTI란 Dept to Income의 약자로 '총부채상환비율'을 의미하며, 연간 소득에 대비하여 대출 원리금 상환액이 얼마나 차지하는지 비율로 산출한다는 내용입니다. 다시 말해, DTI는 개인의 상환 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정한다는 뜻이죠. LTV와 동일하게 DTI를 올리면 대출한도가 높아지는데, 내리게 되면 한도는 줄어들게 됩니다. 또한, 상환 기간이 길수록 대출 금액 또한 줄어듭니다.

 

예를 들어, 연봉 5천만 원, DTI 40% 라고 가정하면 5천만원 * 40% = 2000만 원이 되며, 1년 동안 갚아나갈 상환 원리금(원금+이자)이 2000만 원을 넘지 않는 한도 내에서 대출을 받게 된다는 내용입니다.

 

DTI = (모든 주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득

 

DSR (Debt Service Ratio)?

 

DSR이란 Dept Service Ratio의 약자로 '총부채 원리금 상환비율'을 의미합니다. 올해 7월부터는 DSR 규제를 강화하겠다고 하여 많은 사람들의 이목을 끌었는데요. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환액 비율을 나타냅니다.

 

DSR은 DTI와 비슷해서 차이점을 잘 모르시겠나요? DTI는 계산할 때 기타 대출에 이자만 포함시키지만 DSR은 원금까지 같이 포함하여 상환하는 방식입니다. 그렇기 때문에 기대출이 있는 분에  21년 7월 부터 DSR 규제 강화한다고 하기 때문에 대출이 필요하신 분들은 미리미리 계산해보시는 것이 좋습니다.

 

DSR = 주택담보대출(원금+이자) 상환액 + 기타대출(원금+이자)상환액 / 연소득

 

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사실 DTI, DSR 같은 경우에는 개인이 계산하는 것보다 은행에서 직접 계산하는 것이 정확합니다. 어느 정도 예상 금액만 산출해보시고 미리 은행에서 상담받아 보시는 것을 권장드립니다.